Introdução
A adjudicação compulsória extrajudicial é um instituto inovador que visa facilitar a regularização de propriedades no Brasil. Com o crescente acúmulo de processos judiciais e a sobrecarga do Poder Judiciário, a desjudicialização se tornou uma alternativa viável para agilizar e simplificar procedimentos legais, como é o caso da adjudicação compulsória extrajudicial.
No final de 2020, o Brasil contava com mais de 62 milhões de ações judiciais pendentes de julgamento. Diante dessa realidade, a busca por soluções que desafoguem o sistema judiciário se tornou imprescindível. A desjudicialização, ao transferir certos processos para esferas extrajudiciais, tem se mostrado uma estratégia eficaz para aliviar a carga de trabalho dos tribunais.
Um exemplo bem-sucedido de desjudicialização é a lei 11.441/07, que possibilitou a realização de divórcios e inventários extrajudiciais. Essa medida resultou na diminuição significativa do número de processos judiciais e economia de recursos públicos. A adjudicação compulsória extrajudicial surge como mais uma opção para descongestionar o Judiciário, proporcionando agilidade e eficiência na regularização de propriedades.
O Conceito de Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento previsto na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), que permite a regularização de imóveis objeto de promessa de venda ou de cessão de forma extrajudicial, ou seja, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. Esse instituto é uma ferramenta que visa garantir o direito do promitente comprador de receber a escritura definitiva de compra e venda quando o vendedor se recusa a outorgá-la.
De acordo com o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser efetivada no serviço de registro de imóveis da localidade onde o imóvel está situado. Esse procedimento é uma alternativa à via jurisdicional, ou seja, à ação judicial, e tem como objetivo agilizar e simplificar a regularização de propriedades.
É importante ressaltar que a lei que introduziu a adjudicação compulsória extrajudicial não estabeleceu um regramento detalhado do procedimento, cabendo aos órgãos corregedores estaduais e nacional a definição das normas infralegais para sua aplicação.
A Importância da Regulamentação Infralegal
Embora a lei que instituiu a adjudicação compulsória extrajudicial tenha trazido avanços significativos, é fundamental que o procedimento seja regulamentado de forma mais detalhada. A falta de um regramento procedimental específico e a ausência de limites para sua utilização podem gerar insegurança jurídica e dificultar a aplicação do instituto.
Assim como ocorreu com a lei que regulamentou os divórcios e inventários extrajudiciais, é necessário estabelecer normas claras e objetivas para a adjudicação compulsória extrajudicial. Essas normas devem garantir que o procedimento seja aderente à legislação vigente e assegure a segurança jurídica das partes envolvidas.
A regulamentação infralegal, a cargo dos órgãos corregedores estaduais e nacional, deve estabelecer, por exemplo, os requisitos para a realização da adjudicação compulsória extrajudicial, os documentos necessários, os prazos a serem observados e os critérios de análise pelo cartório de registro de imóveis.
Para regulamentar o procedimento da Adjudicação Compulsória Extrajudicial o CNJ editou o Ato Normativo 150 de 2023, onde traz as regras procedimentais para esse instrumento de regularização da propriedade.
O Procedimento da Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Embora a regulamentação específica ainda esteja em processo de definição, é possível vislumbrar as etapas básicas do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial. Essas etapas servem como um guia preliminar para entender como o processo poderá se desenrolar.
- Requerimento: O interessado, promitente comprador ou cessionário de direitos à aquisição, deverá apresentar um requerimento ao cartório de registro de imóveis competente, solicitando a adjudicação compulsória do imóvel.
- Análise dos documentos: O cartório realizará a análise dos documentos apresentados pelo requerente. Essa análise tem o objetivo de verificar se todos os requisitos legais estão sendo cumpridos e se a adjudicação compulsória é cabível.
- Notificação do vendedor: Caso o cartório considere que o requerimento está em conformidade com a legislação, será realizada a notificação do vendedor, informando sobre a solicitação de adjudicação compulsória. O vendedor terá um prazo para manifestar sua concordância ou discordância.
- Manifestação do vendedor: Após receber a notificação, o vendedor poderá se manifestar concordando ou discordando da solicitação de adjudicação compulsória. Caso concorde, o procedimento seguirá para as etapas seguintes. Caso discorde, será necessário acionar o Poder Judiciário para resolver a questão.
- Outorga da escritura definitiva: Se o vendedor concordar com a adjudicação compulsória, o cartório de registro de imóveis procederá à outorga da escritura definitiva de compra e venda, transferindo o domínio do imóvel para o requerente.
É importante ressaltar que essas etapas são apenas uma visão preliminar do procedimento, uma vez que a regulamentação específica ainda está em processo de definição. É fundamental acompanhar as normas e orientações dos órgãos corregedores para obter informações atualizadas sobre o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial.
Vantagens da Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial traz diversas vantagens para as partes envolvidas no processo de regularização de propriedades. Entre as principais vantagens, destacam-se:
- Agilidade: O procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória é mais rápido do que uma ação judicial, uma vez que não é necessário esperar pela análise e julgamento do Poder Judiciário.
- Simplificação: Ao transferir o processo para o âmbito extrajudicial, a adjudicação compulsória se torna mais simples e acessível, reduzindo a burocracia e os custos envolvidos.
- Economia de recursos: A desjudicialização promovida pela adjudicação compulsória extrajudicial contribui para a economia de recursos públicos, uma vez que reduz a quantidade de processos judiciais e agiliza a resolução de conflitos.
- Segurança jurídica: Com a regulamentação adequada, a adjudicação compulsória extrajudicial pode garantir a segurança jurídica das partes envolvidas, assegurando o cumprimento dos requisitos legais e a validade dos atos praticados.
Conclusão
A adjudicação compulsória extrajudicial representa um avanço importante no processo de regularização de propriedades no Brasil. Esse instituto, ao desjudicializar o procedimento, proporciona agilidade, simplificação e economia de recursos, contribuindo para a eficiência do sistema jurídico.
No entanto, é fundamental que a adjudicação compulsória extrajudicial seja devidamente regulamentada, estabelecendo normas claras e objetivas para o procedimento. A definição dos requisitos, prazos e critérios de análise pelo cartório de registro de imóveis é essencial para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.
Acompanhar as regulamentações e orientações dos órgãos corregedores estaduais e nacional é fundamental para compreender o processo de adjudicação compulsória extrajudicial e utilizar esse instituto de forma adequada.
Com o Ato Normativo 150 2023 que efetiva a normatização da adjudicação compulsória extrajudicial, espera-se uma maior celeridade na regularização de propriedades, contribuindo para a segurança jurídica, o desenvolvimento econômico e a garantia dos direitos dos cidadãos brasileiros.
