A adjudicação compulsória é um recurso previsto pelo Código Civil brasileiro para garantir a transferência da propriedade do imóvel ao comprador, quando o vendedor se recusa a cumprir o contrato de compra e venda. Esse instrumento pode ser acionado tanto na esfera judicial quanto extrajudicial, de acordo com as circunstâncias do caso. Neste artigo, vamos entender melhor como a adjudicação compulsória funciona, quais são seus requisitos e quais são os procedimentos para obtenção da transferência de propriedade.
Entendendo a adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é uma medida legal que pode ser tomada pelo comprador de um imóvel quando o vendedor se recusa a transferir a propriedade, mesmo após a celebração do contrato de compra e venda. Essa medida é aplicável em casos em que o vendedor não cumpriu suas obrigações contratuais, como a entrega do imóvel ou o recebimento do pagamento total do preço acordado.
No Brasil, a adjudicação compulsória é regulamentada pelo artigo 1.418 do Código Civil, que estabelece o direito do comprador ao pedido de adjudicação, desde que cumpridos os requisitos legais. Essa medida é baseada no princípio da satisfação do direito contratual, que garante o cumprimento das obrigações assumidas pelas partes no contrato de compra e venda.
Conceito e fundamentos jurídicos
A adjudicação compulsória é uma medida judicial ou extrajudicial que visa garantir que o comprador receba a propriedade do imóvel, mesmo quando o vendedor se recusa a realizar a escritura de compra e venda. Essa medida é baseada no princípio da força obrigatória dos contratos, que estabelece que as partes devem cumprir com as obrigações assumidas no contrato.
Para que a adjudicação compulsória seja aplicada, é necessário que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado e que o comprador tenha cumprido com todas as suas obrigações contratuais, como o pagamento do preço acordado. Além disso, é preciso que o vendedor não tenha cumprido com suas obrigações, como a entrega do imóvel ou a realização da escritura de compra e venda.
Diferenças entre adjudicação judicial e extrajudicial
A adjudicação compulsória pode ser realizada tanto judicialmente quanto extrajudicialmente, a depender das particularidades do caso. A adjudicação judicial é uma ação movida pelo comprador contra o vendedor, com o objetivo de obrigar o cumprimento do contrato de compra e venda. Já a adjudicação extrajudicial é um procedimento realizado diretamente com um tabelião de notas, sem a necessidade de intervenção judicial.
A adjudicação extrajudicial é aplicável em casos em que o contrato de compra e venda foi celebrado por escritura pública e o vendedor não cumpriu suas obrigações no prazo estipulado. Nessa modalidade, o comprador pode requerer a adjudicação diretamente ao tabelião, que fará a intimação do vendedor para cumprir suas obrigações. Caso o vendedor não cumpra suas obrigações, o tabelião procederá com o registro das escritura em nome do comprador.
Em resumo, a adjudicação compulsória é uma medida importante para garantir o cumprimento dos contratos de compra e venda de imóveis. Tanto a adjudicação judicial quanto a extrajudicial são instrumentos legais que podem ser utilizados pelo comprador para obter a transferência da propriedade, mesmo quando o vendedor se recusa a cumprir com suas obrigações contratuais.
Requisitos para a adjudicação compulsória
Para que o comprador possa obter a adjudicação compulsória, é necessário que sejam cumpridos alguns requisitos legais, tais como o registro do compromisso de compra e venda, o inadimplemento do vendedor e o prazo para ajuizamento da ação. Vejamos cada um desses requisitos em detalhes.
Registro do compromisso de compra e venda
O registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis é essencial para que o comprador possa exigir o cumprimento do contrato. Somente após o registro é que se tem a garantia de que o comprador é o possuidor do imóvel e que este está vinculado a um negócio jurídico. Sem o registro, o comprador não tem segurança sobre a transação e pode ter dificuldades para obter a adjudicação compulsória.
Além disso, é importante destacar que o registro do compromisso de compra e venda é um ato obrigatório por lei. Ele garante a publicidade do negócio jurídico, ou seja, permite que terceiros tenham conhecimento da transação realizada. Dessa forma, o registro protege tanto o comprador quanto o vendedor, evitando fraudes e prejuízos.
Inadimplemento do vendedor
O inadimplemento do vendedor é a condição para que seja possível pedir a adjudicação compulsória. Isso significa que o vendedor não cumpriu suas obrigações no prazo estipulado, seja por não entregar o imóvel, seja por não receber o pagamento total do preço acordado. É necessário que o comprador comprove que o vendedor não cumpriu suas obrigações, antes de poder acionar a adjudicação compulsória.
No entanto, é importante ressaltar que o inadimplemento do vendedor pode ter diversas causas, como problemas financeiros, dificuldades na obtenção de documentos necessários para a transferência do imóvel, entre outros. Por isso, é fundamental que o comprador procure uma solução amigável antes de acionar a justiça, pois a adjudicação compulsória pode ser um processo demorado e oneroso.
Prazo para ajuizamento da ação
A ação de adjudicação compulsória é
imprescritível e não está sujeita a
prazo decadencial, ou seja, não se torna obsoleta com o passar dos anos e não pode ser atingida pela decadência.
Procedimentos da adjudicação judicial
Em casos em que o vendedor se recusa a cumprir o contrato de compra e venda, o comprador pode acionar a adjudicação judicial. Essa modalidade é uma forma de garantir o direito do comprador à propriedade do imóvel, mesmo diante da resistência do vendedor em cumprir o acordo firmado. Vejamos quais são os procedimentos dessa modalidade.
A 4ª turma do STJ deu provimento a REsp cuja controvérsia era definir se a pretensão à adjudicação compulsória submete-se a prescrição ou decadência e, em caso positivo, qual o prazo aplicável.
O colegiado seguiu à unanimidade o voto do relator, ministro
Luis Felipe Salomão, para quem o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer momento.
Ajuizamento da ação
O comprador deve ingressar com a ação de adjudicação compulsória perante o juízo competente, apresentando os documentos necessários e as provas do inadimplemento do vendedor. É importante destacar que a adjudicação judicial é uma medida extrema, que só deve ser utilizada quando todas as outras tentativas de solucionar o conflito de forma amigável foram esgotadas.
Além disso, é fundamental que o comprador esteja em dia com suas obrigações contratuais, como o pagamento das parcelas do imóvel. Caso contrário, o pedido de adjudicação pode ser negado pelo juiz.
Citação e defesa do réu
Após a distribuição da ação, o vendedor será citado para apresentar defesa no prazo legal. O réu poderá alegar as razões que entender conveniente para evitar a adjudicação compulsória, tais como o pagamento da dívida ou a inexistência de inadimplemento. É comum que o vendedor tente se defender alegando vícios ocultos no imóvel ou problemas que não foram informados pelo comprador.
Nesse momento, é fundamental que o comprador esteja preparado para rebater as alegações do vendedor, apresentando provas de que cumpriu com suas obrigações contratuais e que o vendedor está se recusando injustamente a transferir a propriedade do imóvel.
Sentença e trânsito em julgado
Uma vez julgado o processo, o juiz irá proferir sentença, decidindo se é ou não devida a adjudicação compulsória. Caso seja procedente o pedido, o comprador deverá pagar o preço remanescente do imóvel e o vendedor deverá transferir a propriedade no prazo de 30 dias.
É importante destacar que a sentença deve ser cumprida por ambas as partes, sob pena de multa e outras sanções previstas em lei. Com o trânsito em julgado da sentença, a transferência da propriedade se torna definitiva, garantindo ao comprador a segurança jurídica necessária para desfrutar do imóvel adquirido.
Registro da adjudicação no cartório de imóveis
Para que a transferência da propriedade se efetive, é necessário que seja feito o registro da adjudicação no cartório de imóveis. Essa etapa é essencial para dar publicidade ao negócio jurídico e garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.
É importante destacar que o registro deve ser feito o mais rápido possível, para evitar que o vendedor tente transferir o imóvel para terceiros ou pratique qualquer outro ato que possa prejudicar o comprador. Com o registro da adjudicação, o comprador passa a ser o proprietário legal do imóvel, podendo usufruir dele da forma que melhor lhe convier.
Procedimentos da adjudicação extrajudicial
A adjudicação extrajudicial é uma modalidade de obtenção de transferência de propriedade mais simples e rápida que a adjudicação judicial. Vejamos como ela funciona.
Na verdade, a adjudicação extrajudicial é um procedimento que pode ser bastante útil para aqueles que desejam obter a propriedade de um imóvel de forma mais rápida e eficiente. Isso porque, diferentemente da adjudicação judicial, que pode levar anos para ser concluída, a adjudicação extrajudicial pode ser realizada em um prazo muito menor.
Requerimento ao tabelião
O precedimento da adjudicação compulsória é feito diretamente ao tabelião do cartório do registro de imóveis, obedecendo a competência territorial.
O advento do procedimento da Adjudicação Compulsória Extrajudicial, pela lei nº 14.382/2022 trará grandes avanços para a regularização imobiliária, possibilitando que o sistema notarial e registral seja utilizado diretamente, com mais simplicidade e celeridade, sem prejuízo da segurança jurídica necessária, uma vez que conterá duas etapas: a) verificação documental, de fatos e depoimentos através da lavratura da ata notarial nos cartórios de notas; b) processamento do pedido no cartório de imóveis.
É importante destacar que a documentação necessária para a realização da adjudicação extrajudicial pode variar de acordo com a legislação de cada estado. No entanto, em geral, é necessário apresentar documentos que comprovem a quitação do preço do imóvel, a existência de contrato de compra e venda, a quitação de eventuais impostos e taxas, entre outros.
Notificação do vendedor
Após avaliar a documentação, o tabelião deverá notificar o vendedor para que este compareça ao cartório de notas e assine a escritura de adjudicação. O vendedor tem o prazo de 30 dias para comparecer ao cartório e fazer a assinatura.
É importante ressaltar que a notificação do vendedor é um passo fundamental para a realização da adjudicação extrajudicial. Isso porque, caso o vendedor não seja notificado corretamente, o procedimento pode ser anulado posteriormente.
Prazo para pagamento ou contestação
Depois de notificado, o vendedor tem o prazo de 15 dias para receber o pagamento remanescente do preço do imóvel ou para contestar a adjudicação. Caso o vendedor não compareça no prazo estipulado de 15 dias, será considerado que ele aceitou o recebimento do preço e a transferência do imóvel.
É importante destacar que, caso o vendedor opte por contestar a adjudicação, será necessário ingressar com uma ação judicial para resolver a questão. Nesse caso, o procedimento deixará de ser extrajudicial e passará a ser judicial.
Lavratura da escritura de adjudicação
Uma vez cumpridos todos os requisitos, e apresentando toda documentação o tabelião procederá para o registro da escritura de transferência da propriedade. Assi, a transferência da propriedade se concretiza, sem a necessidade de intervenção judicial.
Assim, podemos concluir que a adjudicação extrajudicial é um procedimento bastante útil para aqueles que desejam obter a propriedade de um imóvel de forma mais rápida e eficiente. No entanto, é importante estar atento aos requisitos e procedimentos necessários para a realização da adjudicação extrajudicial, a fim de garantir a segurança jurídica da operação.
